Если руководствоваться принципом, что своя рубашка ближе к телу, то, работая на рынке недвижимости, где все дорожает и приносит тебе дополнительную прибыль, следует на каждом углу кричать, что "завтра будет лучше, чем вчера". По крайней мере именно так все прошедшие годы и поступало большинство латвийских маклеров. Однако глава компании NĪRA Fonds Вадим Марков уже давно выпал из этого стройного хора оптимистов. В частности, еще в ноябре 2006 года, когда цены на квартиры в Риге продолжали расти, в интервью каталогу "м2" он предсказал начало их коррекции. И назвал срок: через полгода. Прогноз сбылся почти на 100%. "Такая точность — это случайность? На чем базируются ваши прогнозы — на интуиции, объективном анализе существующей ситуации или неких математических расчетах?" — первым делом поинтересовался каталог "м2" во время нашей новой встречи.

- На многих компонентах. На обработке большого объема статистических данных. Самых разных. Но тот мой прогноз в ноябре 2006 года основывался прежде всего на четком понимании того, что цены на недвижимость оторвались от уровня доходов потенциальных потребителей. По такому показателю, как доступность жилья, то есть сколько лет нужно откладывать всю свою зарплату, чтобы заработать на квартиру, мы были впереди Европы всей.

м2: — Но многие ваши коллеги вину за негативное развитие рынка недвижимости перекладывают на правительство, принявшее антиинфляционный план.

- Весной 2007 года у нас случилось наложение двух факторов. Я и сейчас убежден, что затухание роста цен на латвийском рынке произошло бы само-собой -- постепенно. Уж слишком сильно они разогнались. Одно время мне казалось, что стабилизация начнется даже чуть раньше — еще в 2006 году. Но колоссальная субъективная энергия роста цен, которую придавало массовое увлечение населения страны спекулятивными сделками, двигала и двигала их вверх. И они пролетели свою естественную планку.

Не обвал, а коррекция

м2: — В том же ноябрьском интервью "м2" вы говорили, что не желаете пережить повального обвала рынка. Какое определение вы могли бы дать тому, что сегодня происходит с латвийской недвижимостью? В чем разница между обвалом и коррекцией?

- Ни о каком обвале рынка в Латвии речи не идет. В 1995 году мне довелось побывать в Гонконге, в Центре мировой торговли. Жизнь там била ключом. В следующий раз я посетил его в 1997 году, во время экономического кризиса, охватившего Юго-Восточную Азию. Так вот то, что я увидел, и был обвал: стеклянные витрины Центра мировой торговли были заклеены бумагой, в фойе повсюду валялся мусор, людей нигде не было… В Гонконге были поражены абсолютно все сегменты рынка недвижимости. Так что в Латвии не обвал, а действительно, коррекция цен. Правда, несущая очень много негативных моментов. В частности, если происходящие сейчас процессы продолжатся, то в следующем году нас ждет значительное снижение объемов строительства.

м2: — Вы говорите про 2008 или 2009 год?

- В 2008 году завершается достаточно много новых проектов, стартовавших в предыдущие годы. Когда еще не было особых проблем с получением девелоперами банковского финансирования. А вот в конце 2008 — начале 2009 года объемы строительства пойдут на спад. Уже сейчас на латвийском рынке появляются строительные компании, готовые возводить новое жилье дешевле, чем за 1 000 евро за квадратный метр. Хотя еще весной 2007-го смета с такой цифрой выглядела фантастикой. Конечно, такого, что кто-то подойдет к рубильнику, выключит его и строительство моментально остановится — такого не будет. В Венгрии, пережившей подобный кризис, объемы строительства за три года упали на треть. Нам тоже стоит готовиться к такому сценарию. Банки не финансируют покупку участков, значит, уменьшится количество сделок с землей под новые проекты, меньше будет выдаваться разрешений на новое строительство… Все эти кризисные процессы наиболее ярко проявят себя в строительной отрасли в следующем, 2009 году. Так мне кажется.

Двойной удар

м2: — Кстати, о выдаче разрешений на новое строительство. Разделяете ли вы точку зрения, что эта процедура могла стать одним из эффективных инструментов влияния государства на рынок недвижимости. Происходит затоваривание рынка новыми квартирами или домами: государство в лице муниципалитетов сокращает выдачу разрешений на их строительство. Если спрос не удовлетворен, то, наоборот, начинает стимулировать девелоперов.

- Государство у нас самоустранилось от всех этих процессов. Латвийский рынок недвижимости и строительства все эти годы развивался стихийно. И в какой-то период невмешательство было оправданным. Однако когда можно было безболезненно снизить спекулятивную составляющую, государство ничего не сделало. А потом, при принятии плана, не учло, что рынок уже находился на грани устойчивости. Редакция программы была слишком общей, не отражающей особенности рынка, без понимания, с кем же и как нужно бороться. Решили "вдарить" пенициллином по всем болезням сразу.

Антиинфляционный план в его нынешнем виде ни в коем случае нельзя было принимать. Потому что он, с одной стороны, убрал с рынка спекулянтов, а с другой — вместе с ними и конечного потребителя. План значительно затруднил возможность получения ипотечных займов для тех людей, которые собирались сделать это впервые, которые еще не имели нормальной кредитной и налоговой истории. Это в основном люди в возрасте до 30 лет. Таким образом, с рынка был выдавлен довольно большой сегмент потенциальных покупателей.

м2: — Как нынче поживают спекулянты?

- Спекулянты среднего и ниже среднего уровня пытаются избавиться от своей недвижимости: кредитные обязательства поджимают. А вот пакетные инвесторы, у которых счет идет на десятки объектов, пока держатся. У них имеются определенные финансовые накопления. Совсем плохи дела у держателей земельных участков. У бизнеса с землей — очень низкая ликвидность. Привыкшие работать на растущем рынке инвесторы не хотят покупать участки. А конечного потребителя на них даже в самый мощный бинокль не разглядеть. Все эти массовые покупки-перепродажи земли напоминали финансовые пирамиды.

Инвесторы появятся не скоро

м2: — Некоторые ваши коллеги видят спасение латвийского рынка в привлечении именно иностранных инвесторов. Например, из арабского мира…

- Я таких надежд не разделяю. В тех же Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) у инвесторов уже возникают проблемы. Я читал отчеты влиятельных экспертов, которые прогнозируют, что в 2009 году в ОАЭ возникнет перенасыщение рынка новых квартир. Начнутся проблемы. Еще в прошлом году жилье на вторичном рынке в эмирате Дубай предлагалось с 50% скидкой. Это говорит о многом. Боюсь, арабам будет не до нас. Тем более никакого сумасшедшего роста от вложений наш рынок предложить им не сможет. Для глобальных инвесторов наш рынок может стать интересен, если только в начале 2009 года.

м2: — Когда мы окажемся на дне ямы?

- Ямы, не ямы… А цены будут низкими. Это то, что и нужно иностранным инвесторам.

Большая тайна

м2: — Одно из направлений деятельности NĪRA Fonds — оценка недвижимости. Оценщики, в свою очередь, работают в тесной связке с банками. Есть ли у вас информация о том, насколько велика доля плохих ипотечных кредитов — то есть таких, по которым клиенты перестали платить?

- Я когда-то в молодости (улыбается. — "м2") смотрел такой фильм — "Банковские тайны" (Secrets of the Bank). Представители этой отрасли немногословны. А мы, как оценщики, которые, может, и посвящены в некоторые моменты, тоже не будем их подставлять (смеется. — "м2"). Ну, а если серьезно… Думаю, что проблемы с плохими кредитами будут постепенно накапливаться. Это объективная ситуация. Раньше банки могли легко избавиться от плохих активов, сейчас это представляет проблему.

Без исключений

м2: — Островком благополучия в бушующем латвийском море недвижимости выглядит сектор коммерческих площадей: там вроде бы все только развивается и растет. Каким вам видится ближайшее будущее этого сегмента?

- Офисный сектор нельзя рассматривать без оценки состояния нашей экономики. Если у нас грядут проблемы в строительной отрасли, уменьшается количество людей, работающих в секторе недвижимости, компании, ранее планировавшие расширение, начинают затягивать пояса — все это не может не сказаться на секторе коммерческих площадей, особенно на его офисном сегменте. Наивно полагать, что если квартирный и земельный рынок встали, то офисный сможет процветать. И мировые примеры — прямое тому подтверждение. В Великобритании в начале 90-х годов на рынке недвижимости разразился кризис. Он повлек за собой кризис в строительной индустрии, а тот отразился на сопутствующих отраслях экономики. Начался тотальный кризис. Не хотелось бы, чтобы у нас повторился этот сценарий. Пусть проблемы будут носить локальный характер — в строительной отрасли и сфере торговли недвижимостью.

Прогноз на будущее

м2: — Вернемся к теме пророчеств. Что, по вашему мнению, ждет рынок недвижимости в 2008 году? Начнем с типовых квартир.

- Этот рынок сильно зависит от действий правительства. От того, примет ли оно изменения в правила кредитования молодых людей — тех, кто приобретает свою первую квартиру и не является спекулянтом. Ведь если нормально заработает Регистр кредитополучателей, то выявить, спекулянт ты или нет, не составит особого труда. В большинстве европейских стран государство стимулирует молодых людей покупать свое жилье, снижает для них риски, дает некоторые льготы. Если наше правительство ничего не изменит, то это может пагубно сказаться на вторичном рынке жилья. Тогда тенденция сползания цен продолжится.

м2: — Какие-то конкретные цифры назовете?

- Это очень трудно. Как-то пытались просчитать: получалось, что 1 200-1 400 евро за кв. м — это то, что может позволить себе средний потребитель при нынешнем уровне зарплат. Отталкиваясь от этого, можно определять и приемлемую стоимость новых проектов. Прибавьте где-то 25% . Если наша строительная отрасль сумеет скорректировать свои аппетиты, пройти через кризисные и предкризисные моменты, то через год-полтора наш рынок выйдет на новый уровень. А те объекты, которыми у нас в микрорайонах торговали по 2 200-2 500 евро за кв. м, по большей части были рассчитаны на спекулятивного покупателя. Для конечного потребителя места на рынке не было.

Перспективы по частным домам меня тоже не особенно радуют. В Европе кривая прироста объема продаж квартир всегда уступает приросту торговли коттеджами. У нас этого нет и в помине. Это связано с плохой инфраструктурой районов, в которых располагается сектор частных домов. Нужны большие вложения в дороги и подводку коммуникаций, а муниципалитеты сами делать этого не желают.

Что касается земли, то, как я уже сказал, ее ликвидность по-прежнему будет невысокой. За исключением тех мест, где решены все вопросы с инфраструктурой и инженерными сетями.

***

- Сегодня у людей нет уверенности в завтрашнем дне. Всем понятно, что темпы роста латвийской экономики будут снижаться. Естественно, что желание и готовность людей тратить непропорционально большую часть своих денег будет уменьшаться.